Promesse et compromis de vente : ce que vous devez savoir avant de signer

La promesse de vente et le compromis de vente sont des accords préliminaires qui scellent l'engagement entre l'acheteur et le vendeur lors de la vente d’un bien immobilier. Ces contrats définissent les conditions de la vente et protègent les intérêts des deux parties jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif. 

Malgré leurs objectifs communs, ces deux documents présentent des caractéristiques et des conséquences juridiques qui leur sont propres. Il est donc important pour les acheteurs et les vendeurs de comprendre pleinement ce que chaque document implique avant de s'engager.

Signer une promesse de vente

Définition et Principe

La promesse de vente, ou “promesse unilatérale de vente” est donc un accord par lequel le vendeur s'engage à vendre son bien immobilier à un acheteur, tout en lui laissant le droit exclusif d'acheter ledit bien pendant une période déterminée. Contrairement au compromis de vente, où acheteur et vendeur s'engagent mutuellement dès la signature, la promesse de vente laisse à l'acheteur une option d'achat qu'il peut exercer ou non.

Comment ça fonctionne

La promesse de vente doit être rédigée avec soin, idéalement par un notaire, pour s'assurer que tous les aspects légaux sont correctement adressés. Elle doit inclure des informations détaillées sur le bien, le prix de vente, la durée de validité de l'offre, ainsi que les conditions suspensives. Cet accord est généralement valable pour une durée de deux à trois mois. Pendant cette période, l'acheteur a l'exclusivité pour décider s'il souhaite procéder à l'achat.

Important à savoir : en signant la promesse de vente, l'acheteur verse généralement au vendeur une indemnité d'immobilisation, qui représente environ 10% du prix de vente. Cette somme garantit au vendeur que l'acheteur est sérieux dans son intention d'achat et sera déduite du prix de vente final si l'achat se concrétise. En revanche, si l'acheteur choisit de ne pas acheter le bien, il peut perdre l’indemnité d'immobilisation versée au vendeur.

Si la vente n’aboutit pas à cause d’une des conditions suspensives, comme la non-obtention d’un prêt immobilier par exemple, l’indemnité sera rendue.

Signer un compromis de vente

Définition et principe

Le compromis de vente est un contrat préliminaire par lequel vendeur et acheteur s'engagent fermement à conclure la vente à des conditions convenues. Ce document juridiquement contraignant signifie que, sauf conditions suspensives non réalisées, la vente doit se faire. Il est souvent perçu comme un "avant-contrat" qui scelle l'accord entre les deux parties sur les éléments essentiels de la transaction.

Comment ça fonctionne

Le compromis inclut un délai pour la réalisation de la vente, souvent fixé à trois mois. Ce délai permet à l'acheteur d'obtenir son financement et au notaire de préparer l'acte de vente définitif.

Tout comme la promesse de vente, il doit être rédigé avec précision pour inclure tous les détails de la transaction : description du bien, prix de vente, conditions suspensives et délais. L'intervention d'un notaire est recommandée pour la sécurité juridique ! 

Un dépôt de garantie, généralement d’un montant de 5% à 10%, est versé par l’acheteur au moment de la signature du compromis. L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours durant lequel il peut renoncer à l'achat sans pénalités ni justification. Après cette période, en cas de rétractation sans motif valable, ce dépôt peut être conservé par le vendeur.

Compromis ou promesse : que choisir ?

La décision entre signer un compromis ou une promesse de vente dépend de plusieurs facteurs, y compris la situation spécifique de l'acheteur et du vendeur, ainsi que leurs intentions et besoins. Voici une comparaison détaillée pour aider à comprendre les différences principales et orienter le choix.

Conseils pour Choisir

• Évaluez votre situation financière: Si vous attendez l'approbation d'un prêt immobilier ou la vente d'un autre bien, la promesse de vente pourrait offrir la flexibilité nécessaire sans vous engager fermement dès le départ.
• Si vous êtes certain de vouloir procéder à l'achat et que le vendeur est également engagé, un compromis de vente peut accélérer le processus et sécuriser la transaction pour les deux parties.
• Avant de prendre une décision, il est conseillé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier. Ils peuvent fournir des conseils personnalisés basés sur votre situation spécifique et les détails du bien concerné.