Guide des lois immobilières : tout ce qu’un acheteur doit connaître en France

L'immobilier en France est régi par un ensemble de lois et de réglementations conçues pour protéger les droits des propriétaires, des locataires, et pour assurer la transparence et la sécurité dans les transactions immobilières. Que vous soyez un français ou un étranger cherchant à acheter un bien immobilier en France, il est important de comprendre les lois, les réglementations et les différents statuts de propriété.

Les lois immobilières

1. Loi Carrez

Sur une annonce immobilière, nous retrouvons souvent deux surfaces : la surface totale et la surface Carrez, qui correspond à la partie dite privative du logement, en excluant les murs, l’extérieur, les escaliers ou les surfaces trop basses de plafond, par exemple. La loi Carrez s’applique uniquement aux biens en copropriété et exige que la superficie privative du logement soit clairement indiquée pour éviter toute surestimation par le vendeur.

2. Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Le DPE est un diagnostic obligatoire pour toute vente ou location d'un bien immobilier en France. Il évalue la performance énergétique du bien en fournissant des informations sur sa consommation d'énergie et son impact environnemental. Le DPE classe le bien selon une échelle de lettres (de A à G) pour indiquer son efficacité énergétique, ainsi qu'une évaluation des émissions de gaz à effet de serre. 

Depuis 2023, les réglementations autour du DPE se durcissent en France. Aujourd’hui il est devenu interdit de louer un bien noté G et il en sera bientôt de même pour les logements notés F et E.

3. Lois d'incitation à l'investissement immobilier : loi Malraux, loi Denormandie et dispositif Pinel

• Loi Malraux : Cette loi vise à encourager la rénovation de biens immobiliers situés dans des zones protégées ou inscrites au patrimoine historique français. Les propriétaires qui rénovent ces biens peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 30% des dépenses de rénovation, dans la limite d'un plafond.
• Loi Denormandie : Cette loi vise à revitaliser les centres-villes en encourageant l'investissement dans l'immobilier locatif dans les zones éligibles, notamment les centres-villes en déclin. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% du montant de l'investissement, sous réserve de certaines conditions.
• Le dispositif Pinel : le dispositif Pinel offre des réductions d’impôt sur de l’investissement locatif pour des logements neufs, si le propriétaire s'engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.

4. Droit de Préemption Urbain (DPU) :

Le Droit de Préemption Urbain permet aux collectivités locales de se porter acquéreuses en priorité de tout bien immobilier mis en vente, afin de réaliser des projets d'intérêt public. Les acheteurs doivent être conscients de l'existence de ce droit et vérifier s'il s'applique à la zone où ils souhaitent acheter.

5. Les lois Scrivener

La loi Scrivener, souvent appelée loi de rétractation, protège les emprunteurs en leur accordant un délai de dix jours pour réfléchir à leur engagement avant de conclure définitivement un prêt immobilier.

Les réglementations architecturales en France

1. Protection du patrimoine :

La France, réputée pour son riche patrimoine architectural, a mis en place des règles de protection spéciale dans certains villages et régions pour préserver leur caractère historique. Les “Monuments Historiques”, les “Sites Classés” et les “Secteurs Sauvegardés” sont soumis à des règles strictes qui régissent la construction, la rénovation et même la couleur des façades. Ces réglementations concernent les biens classés, mais peuvent aussi concerner les bâtiments alentour.

2. Plan Local d'Urbanisme (PLU) :

Le Plan Local d'Urbanisme est un document d'urbanisme qui fixe les règles générales d'utilisation du sol sur le territoire d'une commune. Il détermine notamment les zones constructibles, les règles de hauteur et de densité, les emplacements réservés, etc. Les acheteurs étrangers doivent consulter le PLU pour comprendre les contraintes urbanistiques applicables à la zone où ils souhaitent acheter.

3. Normes de construction :

En France, les constructions doivent respecter des normes de qualité et de sécurité définies par la réglementation en vigueur. Cela concerne notamment les normes thermiques (RT2012), les normes de performance énergétique, les normes parasismiques, etc. Les acheteurs doivent s'assurer que le bien qu'ils envisagent d'acheter est conforme à ces normes.

4. Architectural de quartier :

Dans de nombreuses villes françaises, des plans d'aménagement et d'architecture sont élaborés pour guider le développement urbain et préserver l'identité des quartiers. Ces plans peuvent définir des règles spécifiques en matière d'architecture, de paysage, de matériaux de construction, etc.

Les statuts de propriété

En France, il existe plusieurs statuts de propriété, chacun avec ses propres implications légales et fiscales :

1. Plein Propriété

Le propriétaire détient la pleine propriété du bien immobilier, ce qui lui donne le droit d'en disposer librement (vendre, louer, léguer).

2. Usufruit

Le propriétaire détient le droit d'utiliser et de percevoir les revenus du bien, tandis que l'usufruitier a le droit d'en jouir. Par exemple, un parent peut détenir l'usufruit d'une propriété et permettre à son enfant de l'occuper.

3. Nue-propriété

Le propriétaire détient le bien, mais n'a pas le droit d'en jouir. Cependant, une fois l'usufruit terminé, la nue-propriété se transforme en pleine propriété.

Avoir conscience des réglementations françaises en matière de propriété, de construction et de préservation du patrimoine est important lors d’un achat immobilier et peut éviter des surprises ! Pensez à bien connaître les législations qui entourent votre bien afin de savoir quels travaux sont envisageables !