Les conditions d'obtention d'un prêt immobilier en France pour les étrangers

Vous cherchez à acheter une maison en France et vous vous posez la question du crédit ? Que vous soyez expatrié, non-résident ou local, chaque profil présente des besoins et des défis spécifiques. Connaître les critères et les exigences des institutions financières françaises permet de mieux préparer son dossier de prêt et d'optimiser ses chances d'obtenir un financement. Cet article vous guidera à travers les principales étapes et conditions nécessaires pour obtenir un prêt immobilier en France, afin de vous aider à réaliser votre projet immobilier.

1. Les conditions d'éligibilité générales d’obtention d’un prêt immobilier

Les types de prêts en France

• ‍Prêt Amortissable : Le prêt amortissable est le type de prêt immobilier le plus courant en France. Avec ce prêt, l'emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts de manière régulière, généralement sur une période de 15 à 25 ans. Chaque mensualité est composée d'une part d'intérêts et d'une part de remboursement du capital emprunté. Au fur et à mesure que le temps passe, la part d'intérêts diminue tandis que la part de capital augmente, jusqu'à ce que le prêt soit entièrement remboursé.‍
• Prêt In Fine : Le prêt in fine est une option intéressante pour les investisseurs locatifs. Contrairement au prêt amortissable, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Ce type de prêt est souvent assorti d'une exigence de placement d'une somme équivalente au capital emprunté, généralement sous forme d'assurance-vie, pour garantir le remboursement final.‍
• Prêt Relais : Le prêt relais est conçu pour les propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre leur propriété actuelle. Ce prêt à court terme (généralement 12 à 24 mois) permet de financer l'achat du nouveau bien en attendant la vente de l'ancien. Le montant du prêt relais est calculé sur la base de la valeur estimée de la propriété en vente, généralement entre 60% et 80%.‍
• Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l'État destiné à faciliter l'accession à la propriété des primo-accédants sous certaines conditions de ressources. Le PTZ permet de financer une partie de l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien avec travaux sans payer d'intérêts. Le montant et les conditions du PTZ varient en fonction de la zone géographique, des revenus de l'emprunteur et du type de bien.

Les informations de base à fournir

• Pièces d’identité
• Âge du demandeur : un jeune demandeur, surtout s’il est primo accédant, intéressera plus facilement les banques. Ceci dit, il n’est pas du tout impossible de contracter un prêt, même après 65 ans ! Le mieux est de diminuer autant que possible la durée du remboursement, et de choisir une bonne assurance.
• Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, bilans comptables pour les indépendants) et capacité d’emprunt
• Relevés de compte bancaire
• Taux d’endettement maximal : le taux d’endettement (charges + mensualités des frais / revenus) est la proportion des revenus qui sert à rembourser le prêt. Il permet à la banque de vérifier que l’emprunt est compatible avec votre niveau de vie. En France, depuis janvier 2021, le taux d’endettement maximum est de 35%.

• Contrat de travail ou attestation d’employeur : les banques françaises privilégient souvent les profils stables, les salariés en CDI ou les fonctionnaires sont donc des profils idéaux. Ne vous inquiétez pas si ce n’est pas votre cas : le plus important lors d’un emprunt est de présenter une situation et des ressources de la façon la plus stable et la plus régulière possible.
• Avis d’imposition pour la solvabilité

Le rôle de l’apport personnel

L'apport personnel joue un rôle crucial dans le processus d'obtention d'un prêt immobilier. Il s'agit de la somme d'argent que l'emprunteur peut investir directement dans l'achat du bien, en complément du montant emprunté auprès de la banque. Cet apport personnel, souvent constitué d'économies, d'un héritage ou de la revente d'un bien, a une influence significative sur la décision des banques d'accorder un prêt.

En France, bien qu'il n'existe pas de règle universelle, les banques exigent généralement un apport personnel équivalent à au moins 10% du prix d'achat du bien immobilier. Cet apport couvre souvent les frais de notaire, les frais d'agence, et autres coûts liés à l'achat, ce qui signifie que le prêt bancaire servira principalement à financer le prix d'achat net du bien.

Cependant, certaines banques peuvent demander un apport plus élevé, surtout dans le cas de profils présentant des risques plus élevés (comme les non-résidents ou les emprunteurs avec un historique de crédit limité).

Les garanties demandées par les banques

Lorsque l’on contracte un prêt, la banque peut demander différentes garanties pour s’assurer de son bon remboursement. Les plus courantes sont : 

• L'hypothèque sur le bien immobilier
• La caution bancaire ou société de cautionnement
• L’assurance emprunteur (décès, invalidité, perte d’emploi)

2. Le processus de demande de prêt immobilier

• Étape 1 : Préparation du dossier : un bon dossier doit être le plus clair possible et contenir des garanties solides
• Étape 2 : Recherche et comparaison des offres de prêt auprès de différentes banques
• Étape 3 : Soumission de la demande de prêt
• Étape 4 : Étude de faisabilité par la banque
• Étape 5 : Acceptation du prêt et signature de l'offre

3. Les critères spécifiques pour les expatriés et non-résidents

Obtenir un prêt immobilier en France en tant qu'étranger peut être tout à fait réalisable, mais cela implique de respecter certaines conditions spécifiques. Les banques françaises prennent en compte plusieurs facteurs lorsqu'elles évaluent les demandes de prêts des emprunteurs ayant des revenus étrangers.

Garanties supplémentaires : Les banques françaises peuvent exiger des garanties supplémentaires pour compenser le risque perçu associé aux revenus étrangers, telles que les garanties mentionnées plus haut

Nécessité d’un compte bancaire en France : Pour faciliter la gestion des remboursements et assurer un suivi financier plus aisé, les banques françaises exigent généralement que l'emprunteur ouvre un compte bancaire en France. Ce compte sera utilisé pour le versement des mensualités du prêt ainsi que pour la domiciliation des revenus.

Conditions selon la nationalité : Si les citoyens de l'UE rencontrent généralement moins de difficultés pour obtenir un prêt immobilier en France car ils bénéficient des mêmes conditions que les résidents français, ils n’en est pas de même pour les étrangers hors UE, qui peuvent être plus strictes, notamment en termes de résidence.

Impact du lieu de résidence : Le lieu de résidence de l'emprunteur influence la complexité de l'obtention d'un prêt. Les non-résidents, qu'ils soient expatriés ou qu'ils vivent dans leur pays d'origine, sont souvent perçus comme des profils plus risqués par les banques françaises. Cela peut se traduire par des conditions de prêt plus strictes, des taux d'intérêt plus élevés ou des exigences d'apport personnel plus importantes.

Une fiscalité différente : Certaines nationalités peuvent faire face à des complications supplémentaires en raison des accords fiscaux entre la France et leur pays d'origine. Par exemple, les citoyens américains peuvent rencontrer des difficultés accrues pour obtenir un prêt immobilier en raison des exigences strictes de conformité fiscale imposées par la loi FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act).

Utilisation d’un courtier : s’il n’est pas obligatoire de faire appel à un courtier, c’est une pratique très recommandée pour les investisseurs étrangers. Un courtier connaît les spécificités des dossiers de non-résidents et dispose d'un réseau de partenaires bancaires prêts à accepter des profils internationaux. Il peut négocier les meilleures conditions et simplifier le processus de demande de prêt.

4. Les frais annexes à prendre en compte

Faire un emprunt coûte un peu d’argent ! N’oubliez pas que le processus vous amènera à payer des : 

• Frais de dossier
• Frais de garantie
• Frais de notaire
• Assurance emprunteur

Conclusion

Devenir propriétaire en France est un projet ambitieux et nécessite une préparation rigoureuse et une bonne compréhension des conditions de financement. En suivant les étapes décrites, en préparant soigneusement votre dossier et en comparant les offres de prêt, vous augmenterez vos chances de succès. N'hésitez pas à solliciter l'aide de professionnels pour vous accompagner dans ce processus. Avec une bonne préparation et les bons conseils, vous pourrez réaliser votre rêve immobilier en toute sérénité.